Wer in den letzten 3 Jahren eine Immobilie erworben hat und einen Maklervertrag zuvor online abgeschlossen hatte, kann die Maklerprovision möglicherweise zurückverlangen. Oft werden solche Verträge online abgeschlossen, wenn Interessenten Zugang zu einem Exposé erhalten möchten.
Für Verbraucher ist nicht immer klar ersichtlich, dass mit dem Absenden einer Interessensanfrage für eine Immobilie gleichzeitig ein Maklervertrag geschlossen wird, der im Falle des Kaufs eine saftige Maklerprovision enthält. Viele Online-Systeme verschleiern die Provisionsvereinbarung oder reichen die detaillierten Informationen erst nach dem Klick auf den Anfrage-Button nach.
Unbedarften Verbrauchen wurden damit regelmäßig Provisionsvereinbarungen untergejubelt, denen sie unter anderen Bedingungen gar nicht erst zugestimmt hätten. Der Bundesgerichtshof hat dieser Praxis nun ein Ende gesetzt.
"Ohne klaren Hinweis keine Zahlungspflicht – und damit kommt auch kein wirksamer Maklervertrag zustande."
Haben Sie beim Online-Abschluss eines Maklervertrags keinen klar als kostenpflichtig gekennzeichneten Button gedrückt, müssen Sie die Maklercourtage nicht bezahlen – und können bereits gezahltes Geld sogar zurückfordern.
Klingt fast zu schön, um wahr zu sein? Schauen wir uns an, was hinter diesem Urteil steckt.
Worum geht es beim BGH-Urteil?
Der Fall im Detail (Az. I ZR 159/24)
Am 09.10.2025 fällte der BGH ein Urteil, das die Immobilienbranche nachhaltig verändert. Im verhandelten Fall verlangte eine Maklerin rund 29.300 € Provision für die Vermittlung eines Hauses (Kaufpreis 985.000 €). Der Vertrag war über eine Makler-Software geschlossen worden.
Die Instanzgerichte entschieden zunächst uneinheitlich: Das Landgericht Stuttgart hielt den Maklervertrag für unwirksam, das Oberlandesgericht Stuttgart sah es anders. Doch der BGH hob das OLG-Urteil auf und stellte klar: Ohne korrekt gestalteten Online-Vertragsabschluss kein wirksamer Maklervertrag – und damit kein Provisionsanspruch des Maklers.
Warum ist der „zahlungspflichtig bestellen“-Button so wichtig?
Hintergrund ist eine Verbraucherschutzvorschrift in § 312j Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Diese schreibt vor, dass bei Online-Verträgen der Unternehmer (hier der Makler) die Bestellsituation so gestalten muss, dass der Verbraucher ausdrücklich bestätigt, sich zu einer Zahlung zu verpflichten. Konkret: Wenn der Vertrag per Klick geschlossen wird, muss der Button eindeutig auf die Zahlungspflicht hinweisen.
Zulässige vs. Unzulässige Buttons
- „zahlungspflichtig bestellen“
- „kostenpflichtigen Maklervertrag schließen“
- „Provision auslösend bestätigen“
- „Senden“
- „Weiter“
- „Anmeldung“
- „Bestellen“ (ohne Zusatz)
Ein schlichter Button mit der Aufschrift „Senden“ (wie im BGH-Fall) genügt diesen Anforderungen nicht. Aus Verbrauchersicht fehlte hier der deutliche Hinweis: „Wenn du jetzt klickst, wirst du zur Kasse gebeten!“
Endgültig unwirksam: Dieser Fehler lässt sich nicht „heilen“
Besonders bemerkenswert am BGH-Urteil ist, dass ein Online-Maklervertrag endgültig nichtig ist, wenn der Pflicht-Button fehlt. Es handelt sich nicht bloß um einen temporären Formfehler, den man nachträglich reparieren könnte.
Nichts, was der Kunde später tut, kann den fehlenden Button ersetzen:
- Weder das Anfordern eines Besichtigungstermins
- Noch Dankes-E-Mails
- Noch das Öffnen/Lesen des Exposés
- Noch die Kenntnis über anfallende Provisionen
Keiner dieser Schritte „rettet“ den Vertrag. Nur ein völlig neuer Vertragsabschluss, bei dem der Kunde ausdrücklich und formgerecht seine Zahlungspflicht bestätigt, könnte wirksam zustande kommen.
Selbst der Versuch der Maklerin, auf anderem Wege Geld zu verlangen (Wertersatz nach § 812 BGB), scheiterte vor dem BGH. Wer gegen Verbraucherschutzregeln verstößt, kann daraus keinen Vorteil ziehen.
Was bedeutet das für Sie als Verbraucher?
Für Immobilienkäufer und -mieter ist dieses Urteil eine großartige Nachricht. Es stellt unmissverständlich klar, dass die Regeln des Online-Handels auch für Maklerverträge gelten.
Wenn Sie einen Maklervertrag online abgeschlossen haben und der erforderliche „zahlungspflichtig“-Button fehlte, besteht für Sie keine Zahlungspflicht. Der Makler hat dann keinen wirksamen Vertrag mit Ihnen – und folglich keinen Anspruch auf Provision.
Handeln Sie zeitnah: Verjährung beachten!
Rückforderungsansprüche verjähren in der Regel nach drei Jahren (zum Jahresende). Aktuell können noch Verträge angefochten werden, die seit Januar 2022 geschlossen wurden. Ältere Ansprüche (z.B. aus 2021) sind in den meisten Fällen bereits verjährt. Zögern Sie also nicht zu lange.
Worauf sollten Sie jetzt achten?
- Vertragsschluss prüfen: Haben Sie sich online registriert oder einen Button geklickt? War dieser mit "zahlungspflichtig" beschriftet?
- Unterlagen sammeln: Sichern Sie E-Mails, Screenshots oder Vertragsdokumente aus dem Abschlussprozess.
- Rechtlichen Rat holen: Ein spezialisierter Anwalt kann bestätigen, ob die Vertragsgestaltung tatsächlich unwirksam war.
Fazit: Verbraucher haben jetzt gute Karten
Das neue BGH-Urteil setzt ein deutliches Signal: Transparenz und Verbraucherschutz haben Vorrang. Für Makler mag es hart wirken, die Provision zu verlieren – aber es ist die legitime Konsequenz, wenn gesetzliche Pflichten ignoriert wurden.
Für Sie heißt das: Prüfen Sie Ihren Fall! Wenn der „zahlungspflichtig bestellen“-Button fehlte, dürfen Sie sich Ihre Maklercourtage mit gutem Gewissen wiederholen.